- Allgemeines
Um die Mietrendite zu verbessern, sehen sich zunehmend Haus- und Wohnungseigentümer veranlasst, einzelne oder mehrere Wohnungen über Airbnb oder andere Plattformen ertragssteigernd zu vermieten. Hiebei ergeben sich nicht nur steuerliche Risken, sondern u.a. auch gewerbe- und mietrechtliche Probleme.
Neben dem Wunsch nach höherer Rendite sollte auch beachtet werden, dass bei der Vermietung über Internetplattformen von – durchwegs möblierten – Wohnungen laut der höchstgerichtlichen Rechtsprechung eine gewerbliche Nutzung im Sinne der Bauverordnung vorliegt und damit in den Wiener Wohnzonen verboten ist (siehe VwGH vom 24.05.2022, Ra 2020/05/0029).
Auch auf gewerberechtlichem Gebiet hat der VwGH in seiner Entscheidung vom 27.02.2019, Ra 2018/04/0144 ausgeführt, das bei kurzfristiger Vermietung (in der Regel unter 30 Tagen) sowie der Erbringung von diversen Nebenleistungen (Bettwäsche, Endreinigung, allenfalls auch Frühstück etc.) eine gewerbliche Tätigkeit vorläge. Hiezu genügen geringfügige Zusatzleistungen, wie beispielsweise Bettwäsche, W-Lan etc. Auch der in der Regel professionelle Außenauftritt über diverse Buchungsplattformen spricht für die Gewerblichkeit. Bei bis zu 10 Betten genügt gewerberechtlich ein freier Gewerbeschein. Bei mehr als 10 Betten ist ein Befähigungsnachweis erforderlich. Verstöße gegen die Gewerbeordnung werden mit Geldstrafen gemäß § 366 Abs 1 Z 1 Gewerbeordnung geahndet. Die Notwendigkeit eines Gewerbescheins hat in weiterer Folge auch sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen, weil mit der Lösung des Gewerbescheins eine Pflichtversicherung gemäß GSVG eintritt.
- Steuerliche Beurteilung: Abgrenzung Vermögensverwaltung oder bereits Gewerblichkeit?
Grundsätzlich ist die Finanzverwaltung nicht an die Beurteilung einer Tätigkeit als gewerblich nach der Gewerbeordnung gebunden. Vielmehr hat die Finanzverwaltung nach eigenständigen Kriterien die Qualifikation einer Einkunftsart zu beurteilen. Immerhin kann die Notwendigkeit bzw. das Vorliegen eines Gewerbescheins als starkes Indiz für eine Gewerblichkeit beurteilt werden.
Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Gemäß einem alten Judikat des VwGH (VwGH vom 15.12.1992, 92/14/0189) hat die steuerliche Einstufung ausschließlich nach steuerlichen Gesichtspunkten zu erfolgen. Es ist zu untersuchen, ob die Tätigkeit über die bloße Vermögensverwaltung hinausgeht. Bejahendenfalls wird Gewerblichkeit vorliegen.
Die Einstufung in die Gewerblichkeit hat zahlreiche Auswirkungen, wie beispielsweise SVS‑Pflichtversicherung gemäß GSVG, keine Passiveinkünfte mehr mit der Konsequenz, dass diese gewerblichen Vermietungseinkünfte schädlich für eine vorzeitige Alterspension sind, Steuerhängigkeit des Gebäudeteiles ab dem Zeitpunkt der gewerblichen Einkunftserzielung etc. Andererseits kann die Gewerblichkeit auch wieder steuerliche Vorteile bringen, wie beispielsweise Verlustvortragsfähigkeit, höhere Afa-Sätze, keine aktivierungspflichtigen Großreparaturen etc.
Die „Tücke“ der Gewerblichkeit liegt vor allem darin, dass bisherige stille Reserven aus einem Immobilienaltvermögen (begünstigter Steuersatz mit 4,2 %!) zu erfassen und einzufrieren sind und ab dem Stichtag der Gewerblichkeit Neuvermögen (mit 30 % Veräußerungsgewinnbesteuerung zwischen Verkaufspreis und Einstandswert) anzusetzen ist.
Nach der bisherigen Rechtsprechung zu gewerblichen Einkünften genügt bereits eine geringfügige gewerbliche Tätigkeit, um die gesamte Tätigkeit zu gewerblichen Einkünften zu wandeln. Bei Sachgesamtheiten wie einem Zinshaus, ergibt sich daher das Risiko, dass bei einer oder mehreren zur kurzfristigen Vermietung bestimmten eingerichteten Wohnungen die Gewerblichkeit auf das gesamte Zinshaus „abfärbt“.
Eine gewerbliche Vermietung im Sinne des Einkommensteuerrechtes liegt jedenfalls dann vor, wenn umfangreiche Nebenleistungen erbracht werden. In der BFG-Entscheidung vom 04.04.2022, RV/3100340/2019 hat das Bundesfinanzgericht den Beschwerdeführern stattgegeben, welche die Einkünfte aus dem bewirtschafteten Luxuschalet mit insgesamt 10 Schlafgelegenheiten als Gewerbebetrieb beurteilt wissen wollten. Das Finanzamt hatte remonstriert und die Einkünfte entsprechend der in den Einkommensteuerrichtlinien vorgesehenen 10 Bettengrenze als Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte eingestuft. Das BFG folgte der Ansicht der Beschwerdeführer, weil neben der Überlassung von Räumlichkeiten umfangreiche Nebenleistungen erbracht wurden (zubereitetes und serviertes Frühstück, von einem vor Ort anwesenden Koch zubereitetes und serviertes 5 – 8 gängiges Abendessen, Servieren von Kuchen und Getränken am Nachmittag neben den beiden Miteigentümern waren noch zwei weitere Mitarbeiter für Gästebetreuung, Transport und Essenszubereitung beschäftigt).
- Zusammenfassung
Mit wenigen Ausnahmen ist es in der Regel von Vorteil, wenn die Vermögensverwaltung, sprich die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung beibehalten wird. Nur in Ausnahmefällen kann die Beurteilung als gewerbliche Einkünfte von Vorteil sein (beispielsweise bei gewünschter Pflichtversicherung, bei zu vermietetenden Neuvermögen im Sinne der Immobilienertragsbesteuerung, etc.).
Gemäß Einkommensteuerrichtlinien (siehe RZ 5418 ff EStR) kann eine Vermietung einer Wohnung über eine Internetplattform mit Erbringung diverser Nebenleistungen (Möblierung – Achtung Umsatzsteuersatz von 20 % wäre zu verrechnen!, W-LAN Zurverfügungstellung, Endreinigung etc.) nach dem Umständen des Einzelfalles noch Vermögensverwaltung und damit die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung vorliegen. Werden allerdings mehrere Wohnungen über Internetplattformen angeboten, laufend aktiv bewirtschaftet und allenfalls neben den 08/15 Angeboten (Möblierung, Bettwäsche) noch zusätzlich Frühstück oder sonstige Dienstleistungen angeboten, wird eine Gewerblichkeit im Sinne des Steuerrechtes (siehe § 23 EStG) nicht vermeidbar sein. Soll eine Gewerblichkeit verhindert werden, müssen entsprechende Maßnahmen gesetzt werden, beispielsweise Zwischenschaltung einer Vermietungs-GmbH oder Dauervermietung an dritte Person (allenfalls auch nahe Angehörige) zu angemessenen Mietzinsen mit der Erlaubnis, dass diese Person die vermieteten Wohnungen auch kurzfristig an Dritte auf eigenes Risiko und Gefahr und unter eigenem Einsatz vermieten darf.
Neben den steuerlichen Themen sind auch die Bestimmungen der Gewerbeordnung, der diversen Bauordnungen und WEG-Bestimmungen zu beachten.
Abschließend darf noch auf das EUGH-Urteil vom 27.04.2022, Airbnb Ireland, C-674/20 verwiesen werden, wonach Plattformbetreiber anfragenden Steuerbehörden Auskunft erteilen müssen.
Mitgeteilt von
A.M.T. Steuerberatungs GmbH
Am Modenapark 10/17
1030 Wien
Anton Hawranek
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